Iedereen wil graag rendement op zijn vastgoed. Welk rendement kunnen de mensen verwachten? Patrick Luysterman is economisch journalist en doorgewinterd vastgoedspecialist. Hij was decennialang redacteur bij De Tijd. Vandaag praat hij met CEO Peter Vanmaldeghem van vastgoedbedrijf REALIS over het rendement van vastgoed.

“De markt is door elkaar geschud. Met vastgoed kan je de inflatie het beste tegengaan.”

Peter Vanmaldeghem (CEO en founder REALIS)  in interview met Patrick Luysterman (economisch journalist en voormalig redacteur bij De Tijd)

Welk rendement mogen mensen verwachten bij REALIS? 

“Er zijn twee vormen van rendement. Huurrendement kan je vastzetten. Dat kunnen we waarborgen voor wie dat wenst. Bruto of netto: dat verschil moet je wel duidelijk uitleggen. 

Het tweede luik is meerwaarderendement. Daar kan je op hopen, maar heb je pas als het echt gerealiseerd is. Daar is het opletten met de voorspellingen en proberen samenwerken met adviseurs die er secuur mee omgaan, en je een grotere kans bieden op meerwaarde dan een kleinere. Omdat de ligging en het project goed bestudeerd zijn.”

Hoeveel meerwaarde kan jij beloven?

“Geen. We kunnen wel streven naar de best mogelijke meerwaarde door de best mogelijke selectie van het best mogelijke project.”

Wat is het verschil tussen jullie BLISS en een klassieke assistentiewoning?

“Het antwoord zit in het letterwoord: Better Living in Service Style. Beter wonen, aandacht voor de bewoner, meer moeite doen in service style, met meer diensten zonder dat je er noodzakelijk hoeft voor te betalen. Dus je hebt weinig vaste kosten, maar meer diensten waar je pas voor betaalt als je ervan wil genieten.”

Wat is het geheim achter het succes van YUST?

“YUST staat voor Young Urban Style. Het woord zegt het zelf. Geef de jonge generatie waar ze recht op hebben: een moderne, hippe vorm van wonen met diensten erbij. Wonen als een service op maat van hun wens en budget.”

 

YUSt brussel - buying in group 

 

In één jaar tijd is er heel wat gebeurd. De rente is fors gestegen. De inflatie is naar tien procent gegaan. Er is een oorlog in Europa. Er is onzekerheid. Dat is niet zonder belang voor de vastgoedsector. Wat is jouw aanvoelen over wat er nu aan het gebeuren is?

“De markt is meer dan door elkaar geschud. Er is eigenlijk wel sprake van een disruptie. Dat neemt niet weg dat de rol van investeringen en afgemeten investeringen in vastgoed belangrijker is dan ooit. Vastgoed is de vorm waarmee je de inflatie het beste kan tegengaan.”

De grote vraag die iedereen bezighoudt: blijven de prijzen stijgen? We moeten misschien onderscheid maken tussen de reële prijzen na inflatie of de nominale prijzen die geen rekening houden met inflatie. Toch?

“Vastgoed is inflatiebestendig als het juist kan worden verhuurd. Want je huurinkomsten zijn geïndexeerd en daardoor inflatiebestendig. Wat de waarde-evolutie betreft, is er een groot onderscheid te maken tussen het type vastgoed waarover je spreekt. Vastgoed met een slecht energiepeil staat niet voor rooskleurige tijden. Vastgoed waar aan energienormen gedacht is en mee is met de tijd, zal de eerste jaren waarschijnlijk een beetje stagneren en daarna weer stijgen. Want er is een grote kostprijs voor een verzameling van factoren zoals normering, energieprijzen, arbeidsprijzen, transportprijzen, prijzen van bouwmaterialen … Als ik praat met de betere CEO's van de toonaangevende bedrijven in ontwikkeling, dan zeggen zij mij allemaal: het is uitgesloten dat de prijzen niet geleidelijk verder zullen stijgen.”

Er is de voorbije jaren heel veel gebouwd. Is er een gevaar van overaanbod in België, in Vlaanderen, in de grote steden?

“We gaan daar waarschijnlijk amper de vraag kunnen invullen. Het is een kwestie van kijken naar de juiste vormen van vastgoed. Er is verouderd vastgoed en dat zal verdwijnen, maar dat moet vervangen worden. Dan spreken we van vervangingsvastgoed dat de nieuwe normen zet. Verdichting op de juiste plaatsen in de steden, met de juiste vormen van vastgoed en wonen als een service: daar is een heel grote vraag naar. En in dat opzicht - voor de juist gekozen projecten in de juiste steden -zal er eerder een tekort blijven en zelfs op de langere termijn.”

Wordt er op het ogenblik veel gebouwd?

“Er wordt redelijk wat gebouwd, maar niet genoeg. En vreemd genoeg heeft dat heel veel te maken met de snelheid waarmee vergunningen kunnen worden afgeleverd. Dat is de zorg vandaag. De trajecten zijn bijzonder lang geworden, van vier tot acht jaar om een project te vergunnen. Terwijl de vraag dikwijls prangend is om in te vullen. En dat geeft een vertraging in de beschikbaarheid van het aanbod.”

Er zijn de nieuwe cijfers van het Federaal Planbureau. We gaan tegen 2070 naar 13 miljoen Belgen. Nu zijn we met 11,6 miljoen. Dat betekent een half miljoen woningen erbij. Waar komen die voor jou? En waar moet je investeren?

“Daar is ook rekening te houden met de demografie. Maar niet alleen dat. Er moeten niet veel meer studenten komen om meer behoefte te hebben aan de juiste vorm van studentenvastgoed. De verouderde koten van vroeger zijn zodanig gedateerd dat alleen de nieuwe norm nog volstaat. En die is nog niet volledig ingevuld. Maar als we dan bijvoorbeeld naar de vergrijzing gaan kijken en wat daar op ons afkomt, dan wordt het wel even knokken om de vraag die zal ontstaan voor de vergrijzing tijdig te kunnen invullen.”

En dan gaat het vooral over eenpersoonsunits?

“Gemiddeld gezien is er een gezinsverdunning door vergrijzing en scheidingen. Maar toch niet alleen dat. Men heeft ook behoefte om goed te wonen. Daar waar investeerders gemiddeld vroeger keken naar een slaapkamerunits, wordt er tegenwoordig toch ook frequenter geïnvesteerd in twee slaapkamers, omdat men anders en jonger oud wordt. Men gaat vaak als koppel woonvormen veranderen en aanpassen qua levensstijl,wat betekent dat twee slaapkamers in dat opzicht ook sterker in zwang zullen zijn.”

De rente is fors gestegen. Men heeft altijd gezegd: de vastgoedmarkt draait op de dalende rentevoeten. Het systeem werkt natuurlijk in twee richtingen. Wat betekent dat voor de huurmarkt?

“Ik vind het altijd vreemd in welke mate de rol van de rente wordt overdreven.

In mijn visie is het spel tussen vraag en aanbod om de markt in te vullen en prijszetting belangrijker. Wat de rente betreft, dient het één en ander met een korrel zout genomen te worden. Ik hoor wel eens op de markt dat investeren in vastgoed nu niet meer interessant zou zijn, want de rente is gestegen. Als ik een kwarteeuw achteruitkijk en ik begon in vastgoed en de piste en de visie van REALIS werd uitgerold, dan was toen de rente ook zoals vandaag ongeveer even hoog als het rendement op vastgoed.

Dat zat toen weliswaar tussen vier à zes procent, zowel het rendement als de kostprijs van de rente.

Vandaag hangen we rond drie procent. Toch voor investeerders met wat spaarcenten. Zij kunnen ook nog iets gunstiger lenen om de financiering te hefbomen. En dan krijg je evenveel huur binnen op het stuk waarvoor je leent als de rente die je betaalt.

Op het eerste gezicht lijkt dat niet meteen bijzonder interessant. Op het tweede wel. Ik geef je een eenvoudig cijferkundig voorbeeld.

Stel: ofwel financier je je investeringsunits van bijvoorbeeld 225.000 euro niet.
Dan heb je gewoon je rendement van bijvoorbeeld 3 procent op die unit van dat bedrag.

Of je gaat drie units aanschaffen. Je brengt er telkens 75.000 euro in. Je investeert dus evenveel eigen middelen en leent de rest. Op het deel dat je leent, heb je evenveel inkomsten als uitgaven en zou je denken: ik heb daar niet echt een voordeel aan.

Maar één ding is niet te versmaden. Je bent wel eigenaar geworden van 3 units en op termijn zal minstens je kans op meerwaarde vermenigvuldigd worden. Want je beschikt over 3 units. En stel: je hebt 3 kinderen. Dan heb je misschien toch liever 3 units na te laten dan één.”

België is een land met een heel hoog percentage van eigen woningbezit, maar dat staat onder druk. Wat denk jij over de evolutie op dat vlak?

“Er zal steeds veel eigendom verkast worden. Maar op een andere manier dan vroeger. Minder aanschaf voor eigen bewoning, omdat er meer gedwongen noodzaak is aan huur. Wij noemen dat de huurshift.

Omdat jonge mensen moeilijker kunnen lenen. De banknormen zijn strenger geworden. Misschien terecht, opdat men niet in het ongeluk loopt. Men wacht ook langer om de stap te zetten. Men blijft langer thuis wonen, huurt langer eer men voor zichzelf koopt.

Daarentegen is er heel veel kapitaal op de markt. Er staat nog steeds 300 miljard op de spaarrekeningen. Dat moet besteed worden. De goede huisvader-investeerder is soms terecht bang van de grillen van de beurs. En je moet niet pochen over het verliesboekje, dus die weet steeds beter de weg te vinden naar investeringsvastgoed waar het rendement nog wel gehaald kan worden.”

De Belgische eigenaar die verhuurt, die klaagt nogal gemakkelijk eens over zijn huurder. Wat denk je daarover?

“Ik denk dat het terecht is om over de mogelijke problematiek met huurders te klagen. Een zeer terecht aandachtspunt dat niet onder de mat geveegd moet worden.

Je hebt twee manieren om in vastgoed te investeren. Of je doet graag alles zelf. Bij ons cliënteel is dat de uitzondering: ongeveer 5 procent. Zij dragen de zorgen en ook de baten, maar wie zit nog te wachten op het telefoontje over de lekkende kraan?

We hebben allemaal veel werk en weinig tijd, dus er is een hang - ook bij de investeerders zelf - naar ontzorging. Daarom zorgen wij voor verregaande ontzorgende formules waar de investeerder weet dat de centen zullen binnenkomen, maar hij zich over geen enkele zorg moet ontfermen qua beheer of verhuur.”

Mikken jullie op de betere huurder? Is dat ook een groeiende markt?

“Wij mikken zeker niet in het bijzonder op de betere huurder, wel op de juiste huurder.
Dat is de huurder van een categorie waar veel vraag is. Dan is het ook terecht
om daarin te investeren. Een betere huurder bestaat voor ons niet echt. Mocht daarmee bedoeld worden de meer kapitaalkrachtige huurder, dan is dat eerder een categorie die weinig aan bod komt, want het zijn niet de luxeappartementen op de dijk in Knokke die de beste investering vormen qua verhuurrendement.”

Hoe belangrijk is voor jullie de automatische indexering van de huurprijs?

“De automatische indexering van de huurprijzen is een goed mechanisme in België. 
Het is van cruciaal belang. Het is ook vrij uniek, want het beschermt je vermogen in de zin dat de huurinkomsten geïndexeerd blijven. En waardoor je rendement cumulatief geleidelijk aan zal stijgen en je kapitaal beschermd is tegen ontwaarding.”

De huurprijzen zijn in België, in vergelijking met het buitenland, niet zo hoog. Is dat goed of slecht nieuws?

“Voor de investeerder is dat goed nieuws. Om het een beetje plat of kort misschien te zeggen: er zit nog rek op. Vaak denken wij misschien: dat is toch veel voor een studentenflat of een appartementje. Tot men stilstaat bij het gedeelte van het inkomen dat een Vlaming of een Belg gemiddeld maar besteedt aan wonen of huren of vastgoed.

En in het bijzonder tot men de vergelijking maakt met de ons omringende landen. Als je hoofdsteden met hoofdsteden zou vergelijken, dan spreek je letterlijk over het dubbele tot een viervoud. De huur zal mee moeten, want door de normeringen en andere kostprijzen van bouw zal vastgoed geleidelijk duurder blijven worden. En de investeerders zullen ook altijd waar voor hun geld blijven willen.”

Klopt het dat steeds meer investeerders niet of minder lenen dan vroeger?

“Dat klopt zeker. Da's een zeer frappante evolutie. Enkele jaren voor corona leende de gemiddelde investeerder in drie op de vier gevallen. Dus in 75% van de investeringen werd er gehefboomd met een financiering. Geleidelijk aan is dat omgekeerd.

Vandaag is er nog een derde tot een vierde van de vastgoedinvesteringen dat wordt gefinancierd, de rest niet meer.

Dat is voor een groot stuk het gevolg van het feit dat men een grotere drang kreeg naar extreem ontzorgd vastgoed. En laat dat nu vormen zijn van vastgoed die minder makkelijk te financieren zijn. Niet zo erg, want er is zeer veel kapitaal en er zijn dus ook heel veel investeerders die zeggen: dat gedoe met de bank en de financiering hoeft voor mij niet. Ze willen gewoon hun vaste return en beschouwen het een beetje als een stenen kasbon.”

Er is een nieuw fenomeen op de markt: de massale aankopen door grote buitenlandse of binnenlandse spelers. Die kopen hele blokken met 50 of 100 units. Is dat slecht nieuws voor de kleine, Belgische investeerder? Is dat slecht nieuws voor REALIS?

“Dat is goed nieuws, omdat het wel aantoont welk belang men vandaag hecht aan die juiste vormen van residentieel vastgoed om ook structureel en op grotere schaal in te investeren.

Ik herinner me de tijd, een kleine kwart eeuw geleden, dat men nogal heel kritisch keek naar de speler REALIS die zo de klemtoon legde op vormen van residentieel vastgoed als investering, terwijl nu ook de grote fondskanonnen in die richting kijken en daarin investeren. Er is heel veel huurvraag, dus wij verwelkomen partners op de markt die die vraag helpen invullen. 

Bovendien moeten de investeerders ook de keuze hebben. Dat zijn vormen waar jij op doelt, waar je meer in vastgoedpapier kan investeren, terwijl je bij ons investeert in de stenen met de voordelen van eigenaar zonder de nadelen. Met andere woorden: je kan hefbomen, je kan rechtstreeks van je inkomsten genieten en de rendementen liggen gemiddeld ook wel wat hoger dan bij die fondsmechanismen.”

Wat zijn tot slot jouw drie tips voor de kandidaat-investeerder?

“Ten eerste: bezint eer ge begint. Het gaat toch wel vaak om heel wat middelen en zuurverdiende centen, dus laat je goed adviseren en neem even de tijd voor je een beslissing neemt. Ten tweede: laat die beslissing aansluiten op je eigen wensen qua profiel, budget en fiscaliteit. Koop je met een vennootschap of privé? Is het voor successie, nalatenschap of een alternatief inkomen? Wat is je echte doel? Dat moet aansluiten bij je echte planning. En tot slot: besef goed dat rendement omgekeerd evenredig is met zekerheid. Daar adviseert REALIS realistisch liever voor een iets bescheidener rendement, maar een hoog niveau van zekerheidsgehalte dan te exotisch weerspiegelde rendementen die soms niet kunnen worden waargemaakt.”

 

Heeft u vragen over rendementsberekening of de investeringsmogelijkheden bij REALIS?

 

Neem gerust contact met ons op